Terrazzo a tasca: vantaggi e responsabilità in caso di manutenzione

Il terrazzo a tasca – chiamato anche “terrazza a pozzo” – è uno spazio all’aperto ricavato tagliando una porzione della falda del tetto così da ottenere un piccolo affaccio incassato, delimitato da parapetti e spallette. La sua profondità dipende dall’inclinazione della copertura: più la falda è spiovente, minore sarà lo spazio disponibile, ma aumenta la sensazione di privacy perché la terrazza non è visibile dal basso.

Realizzare un terrazzo a tasca aggiunge metratura fruibile all’ultimo piano e trasforma un sottotetto spesso inutilizzato in un luogo abitabile e luminoso. L’apertura nel tetto porta più luce naturale agli ambienti interni, migliora la ventilazione e regala viste panoramiche che valorizzano l’immobile. Dal punto di vista estetico il taglio della copertura conferisce al prospetto un segno contemporaneo e aumenta il valore commerciale dell’appartamento.

Dal momento che la terrazza a tasca svolge doppia funzione – copertura per l’unità sottostante e spazio di uso esclusivo per il proprietario del sottotetto – la Cassazione la equipara di regola a un lastrico solare. In base all’art. 1126 c.c. la spesa per rifacimenti e impermeabilizzazioni si ripartisce per due terzi fra i condomini sottostanti (in proporzione ai millesimi coperti) e per un terzo a carico del proprietario che ne ha l’uso esclusivo. Se però la tasca copre un solo alloggio, parte della dottrina propone in via equitativa l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., con ripartizione al 50 %. In ogni caso, infiltrazioni o danni a beni di terzi generano una responsabilità solidale fra utilizzatore esclusivo (custode del bene) e condominio per omessa vigilanza. 

L’intervento incide su una parte comune (tetto) e viene qualificato come “modifica” ex art. 1102 c.c. Se le nuove strutture non alterano la funzione di copertura né pregiudicano la stabilità del tetto, bastano i voti dell’assemblea a maggioranza semplice; in caso contrario serve la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni ex art. 1120 c.c. e, in zone vincolate, il nulla-osta paesaggistico. In diverse pronunce (es. Appello Genova 1179/2024, Cass. 290/2022) i giudici hanno ribadito che è il condominio a dover provare eventuali pregiudizi per opporsi alla realizzazione. 

Per lavorazioni edili come la riparazione del tetto, Edilizia Alternativa si occupa di effettuare un sopralluogo attento e mirato evitando l’utilizzo delle impalcature e garantendo anche una gestione burocratica delle lavorazioni nella maniera più professionale possibile.

Per costruire e mantenere un terrazzo a tasca i cantieri tradizionali con impalcature esterne possono essere complessi e costosi, soprattutto su falde inclinate in centro storico. Edilizia Alternativa impiega tecniche di rope access: operatori specializzati lavorano in quota assicurati a funi certificate EN 12841, riducendo tempi, ingombri e oneri di occupazione del suolo pubblico. Con il sistema su fune si possono realizzare: il taglio locale della falda, posa di travi di bordo, impermeabilizzazione con saldatura a caldo, installazione di parapetti e linee vita, verifiche termografiche e test di tenuta periodici, tutto senza montare ponteggi. Il risultato è un cantiere più rapido e sicuro, ideale quando la proprietà desidera intervenire su tasche di piccole dimensioni o effettuare manutenzione puntuale delle guaine con disagio minimo per i condomini.